人物:今天,郁亮一定“肠子都悔青了”!万科高呼“活下去”,背后的原因意味深长!-悉墨8901社

文/刘晓博9月29日,万科火了。

让万科刷屏的,是上面这张照片,下面则是它的细部:
据媒体报道,9月28日到29日,万科在深圳大梅沙举行了“集团秋季例会”。而这些照片,就是会场上拍摄的。
“活下去”,是此前万科掌门人郁亮在“南方区域9月月度例会”上提出的新口号,当时郁亮主要提出了以下几个观点:
1、今天我们所面临的转折是全方位的:政治、经济、国际、军事等方方面面。
2、楼市出现了转折点,我们曾经相信不会出现的东西都在出现,比如2012年我们的研究报告中提到:中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制,因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间,不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多怀内折扣网,已经超出了当初的研究。
3、在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦”,以保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。
4、当前整个社会都倾向于反资本、反大企业千千氏,普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方,最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。在这种转折面前,我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。我们要认真做好事情、心安踏实、不求出名超新星闪光人。
应该说魔术士欧菲,郁亮的这次讲话非常大胆、直率,把他的忧虑全盘托出。
这两天的“秋季例会”,就是在贯彻他的思考,或者说是万科战略的调整。但会场的布置,显然过了头。郁亮和万科高层可能都没有意识到,这样做的危险之所在。
说实话,我本来不想评价这件事。但出于对万科这家企业的好感,也由于我是万科的“小微股东”,所以还是决定写这篇文章,希望万科高层可以看到,希望他们以后能成熟一些。
居安思危,是企业家的优良品质。华为的任正非就常常喊“狼来了”,危言耸听地告诉自己的员工,华为还有多久就会倒闭。
但是,华为可以这样玩,万科不可以。
华为是一家纯正的民企,华为的竞争对手都是西方国家的跨国集团,他争夺的是国际市场。当控制华为股东会至少50%投票权的任正非李豁子再婚,说华为要完蛋的时候赖小子,没有任何逻辑上的破绽,也不会有人为难他。
你郁亮有这资本吗?你只是一个拿了点股权的职业经理人,而万科是国有控股的混合所有制企业,从事房地产行业,基本上没有国外市场,对手都是国内企业,面对的是国内经济环境。
当郁亮突然说万科面临“活下去”的窘境时,你到底想表达什么?谁不知道万科是一个非常稳健的企业,高度重视现金流,所以——“活下去”到底是想唱衰中国楼市,还是想唱衰中国经济?是想倒逼楼市调控放松,还是想吓坏竞争对手来让你万科并购?
或许郁亮就是想居安思危,就是想让员工提高警惕,以适应这个复杂多变的市场。但你万科是龙头企业,郁亮是房地产行业举足轻重的人物,万科和郁亮的所有表态,都可能被多角度阐释,或者说过度阐释。
而且,当万科高层嚷嚷着万科要“活下去”的时候刘铭传故居,的确向市场传递了恐慌的信号,会加大民众对当前经济形势的忧虑,在中美博弈的特殊时期有可能“扰乱军心”。一言以蔽之,“活下去”的说法具有双刃剑的性质。
所以,我的结论是:如果到9月29日的晚上,郁亮、万科高层都没有感到后悔,没有认识到这次会场布置极其不当,没有认识到“活下去”的战略提法很不慎重,那么我只能得出一个结论——目前的万科核心层太幼稚了。
在这样的特殊时期,以这样的方式成为舆论的焦点,而且被多角度解读,这显然不是郁亮需要的。郁亮在“9月例会”里已经提到了“心安踏实、不求出名”,但他显然没有能做到。以前,有王石在前面挡着,他可以轻松保持低调;现在,毒奶色没有了王石乔弟海岸,他显然应该更“敏于行讷于言”才行。
下面是今天各路媒体、朋友圈里对这件事的评价,放在这里给大家看看素描石膏像。




好了,下面说说今天楼市的另外一件大事:厦门放松落户限制。
9月29日,新华社等多家媒体,都报道了“厦门市将自10月1日起放宽落户限制”的消息。在厦门市政府官网上,我也查到了厦门市政府发布的“关于完善我市户籍迁移政策的通知”。

下面我逐条引述并点评文件的核心内容:一、放宽重点群体落户限制(一)放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员落户限制。普通高校本科及以上学历毕业生、所学专业符合我市产业发展规划的普通高校专科学历毕业生、取得人力资源行政部门核发的中级工及以上职业资格证书的人员、取得国(境)外学历学位证书或者高等教育文凭且经中国留学服务中心认证的留学归国人员,与我市用人单位依法签订劳动(聘用)合同或者依法持有营业执照后,可以按规定将户口迁入我市。点评:只要有劳动合同,专科、中级工或者以上的人员,基本上都可以落户厦门。有了户口,就可以购房,这将为下跌中的厦门楼市提供重要支撑。(二)我市高校和职业院校录取的学生,可以根据本人意愿将户口迁至院校学生集体户,毕业后可根据本人意愿将户口迁回原籍或按规定迁入我市。点评:只要考上厦门的高校、职业院校,就可以落户厦门。在很多城市,在校大学生凭借集体户口,是可以视作当地居民买房子的!二、放宽在我市居住就业的外来务工人员落户条件外来务工人员持有我市居住证(暂住证)连续满5周年、在我市办理就业登记手续并参加我市社会养老保险连续满5周年且在本市拥有《厦门市土地房屋权证》(房屋用途为住宅,所有权份额所占比例不得低于51%)的房产,可将户口迁入我市。点评:劳务工阶层,只要持有居住证满5年,购买了厦门的房子,就可以落户。这里,直接把落户和买房挂钩了。三、调整完善我市有关落户政策(一)调整父母投靠子女落户政策父母投靠成年子女落户取消被投靠子女属独生子女的限制。点评:抢人口过程中“抢父母”,在大城市里深圳比较早这样做了,效果非常好,后来天津跟进,现在厦门也跟进了。想想看,当你把父母户口都迁移到了厦门,你还能不买房吗?你甚至会买两套!(二)调整完善市内户口迁移政策户口在集美区、海沧区、同安区或翔安区且满5周年的居民,在本市办理就业登记手续并参加我市社会养老保险连续满5周年,在思明区、湖里区拥有《厦门市土地房屋权证》(房屋用途为住宅,所有权份额所占比例不得低于51%)的房产,可将户口迁入思明区、湖里区。点评:在中国很多城市,居民户口仍然至少分为两个层级——中心城区的户口、郊区的户口。郊区户口一般来说,不能随意迁移到中心城区,也很难享受中心城区的教育资源,在小孩中考、高考中存在差异。现在厦门说了,岛外四区的居民如果在岛内两区买房子,就可以变成“岛内居民”,这对于支撑岛内房价,绝对能立竿见影!总之:厦门这次户口新政,带有显著的利好楼市的性质。此前,广州也降低了落户门槛,同样有利好楼市的意味。所以,对于大城市的楼市,不能看太空谷饶吧,因为他们有能力、有理由出台政策,来对冲房价的下跌和楼市的变冷。当前中国经济下行压力渐大,楼市不能真的入冬。

万科高呼“活下去”,背后的原因意味深长
源自:顾子明明公

房地产是一个暴利的行业。
改革开放初期的1992年,那时候没人说“小目标”,“万元户”就是对创业企业家的高度赞美,而一介屌丝的潘石屹通过在海南通过炒房,早已成为了“百万富翁”。
而这位百万富翁居安思危,却用几斤橘子,收买了规划局的一个小伙,拿到了海南房地产数据。
拿到数据后的潘石屹发现,海南一万八千家房地产公司的背后,海口本地人口尚且不足30万,人均报建面积更是首都北京人均居住面积及的七八倍。因此,“第一感觉就是天要塌下来了”的潘石屹,迅速撤离海南,回到人均住房面积仅有7平米的北京发展。台前吧
而就在潘石屹跑路的第二年,雷厉风行的新一届中央政府上台后,海南房地产泡沫轰然破裂,活下来的公司不足1%,房价从近万元跌倒了七八百,全国在海南炒房的资金套牢达数千亿,整个海南十多年都没缓过气来,而潘石屹却踩着友商们的尸体,和任大炮在北京开启了他们新的征程。

这一次,一直唱多的任大炮没有出现。
两周前,2018年9月16日下午两点,在钓鱼台国宾馆举办了一场中国经济界的重磅会议。官学商三界群星云集,樊纲主持,刘副总理主席,主席台上,吴敬琏、楼继伟、易纲、林毅夫、白重恩、杨伟民等重量级人物出席并讲话。
与台上诸位大佬私交密切的任志强虽然没来,但而如果观察仔细的话,会议的过程中,万科总裁郁亮,却一度坐在了主席台上,与这些中国经济的执牛耳者们附耳交谈。
说起来,这种“越级”行为对于郁亮来说,也许是刻在他的骨子里面的。
就在潘石屹成功海南逃顶的1992年南郡帝苑,刚毕业没多久的郁亮,敲门进入万科老板王石的办公室,毛遂自荐并提出了万科发展的一系列建议。此举得到了王石的欣赏水嶋宏,因此郁亮也出任了万科的首任董秘,开启了他的扶摇直上之旅。
从此之后,每隔几年,郁亮总会带着他的方案找上峰“跑官”,用了不到十年的时间,就成为了万科的总经理,执掌起中国房地产领域的最强舰队。
而伴随着王石慢慢从万科的推出,郁亮也慢慢挤进来50人论坛,这个中国经济的核心圈子。

“活下去”!
就在中国经济50人论坛两周后,恐怕谁也没想到,作为中国最优秀房企的万科,竟然会以极其张扬的方式,喊出这句口号。

就在今天,万科召开秋季会议,会场四周均悬挂着这句标语第一废宠。
而这个口号,也在中国的房地产圈内引发了巨震,震动着每一个地产人士的信心。
时维九月,序属三秋,今年已经过去三个季度的万科,面对年初制定的6300亿回款目标,竟然还有一半没完成。
因此,进入九月之后,郁亮和他的万科开启了他的三年计划,设定了以。”收敛”和“聚焦”为手段,以“活下去”为最终目标
而有趣的是,万科的三年计划,与那位在50人论坛上,来去匆匆的那位大佬表示的“争取三年左右有效控制宏观杠杆率”,很恰巧的对应上了。

中国有一句古话,叫做闷声发大财。
万科早在2012年就提出“白银时代”,提前开始降杠杆和去库存,相比于通过疯狂加杠杆反超万科的恒大和碧桂园,万科的杠杆率低的惊人,更不要万科超低的融资成本以及刚刚拿到的“国家队”身份。
因此,就算万科现在不整改,寒冬来了,全国成规模的开发商都死了,最终活下来的那个,也会是万科。

更何况,我们也会知道,寒冬再怎么寒,最寒的底线也不会让那些大型的国资地产商崩盘,而万科又是在国资系统里一骑绝尘的存在,因此,万科的“活下来”在面对经济寒冬虽然在理,但必然也有弦外之音。
就像我正在码字的时候,脑海中想象的是随着“万科活下来”的广泛流传,全国的媒体和自媒体,都会开始追热点,把最近半年所有的土地流拍,政府的限购政策急宅送,开发商巨头打折促销,各地的降价数据,甚至取消预售等段子编排编排,形成一篇篇唱衰房价的10W+。
甚至也会有人,把多年前说了炒了无数遍的房地产崩盘论的段子拿出来,来论证自己的先见之明。
而这些舆论汇聚到一起,就会变成一个词儿,“信心”。
资本市场有一句话,叫做“信心比黄金重要”,同样,资本化的房地产更是如此,对未来房价持续看涨的信心,才是如今房地产市场火爆的根本原因。
所以,在遏制房价上涨成为政治局的既定行政政策后,作为中国房地产风向标的万科,大肆搞的“活下来”,也算是通过市场的手段,来遏制房价上涨。
所以,看着一片红的“活下来”,本质也是一个政治正确。

这点政治正确,对郁亮这么个绝顶聪明的人来说太简单了史前大章鱼,作为一个北大毕业的,能混入以清华为骨干的中国经济50人论坛里面,本身也证明了自己的能力。

记得去年我写房地产的时候,说过房地产要从今年开始洗牌,大量的中小开发商会消失,现金流出问题的开发商,会以成本甚至低于成本的价格甩卖,是部分一二线刚需上车的时机。
但是,房企的寒冬,并不意味着是房价的寒冬。
目前万科要活下来的大背景,是中央的政策从过去十年积极的货币政策凯胜移民,转向了积极的财政政策,开发商的融资能力在货币政策收紧之下将异常艰难。
但是积极的财政政策取代了货币政策之后,民众的总体收入和GDP数字并不会出现巨大的影响,因此房价暴跌的经济基础并不存在,一定程度上来说,是需求被遏制了。
如果举一个形象一点的例子,就像特朗普的调控油价,对于伊朗、委内瑞拉、卡塔尔这种“民营”的石油国家,必然是遭受到资本的寒冬,被迫供给侧去产能,但是对美国三桶油的国家队,就是利好。
同样,石油去产能必然导致价格上涨,特朗普为了支持率,只能通过行政手段短期压着油价九皇妃,但是,随着需求的不断累积,油价反弹的压力也会越来越大。
同理,房地产企业也是同样的道理,如今仅考虑一二线重点城市的中心城区的话,调控只能是一时,房价最终还是要跟着供求关系来走的,人民对美好生活的需求,是永远在前进的。
对于中国来说,是房地产一个永远有着巨大需求的市场,如今开发商近期要面对的,不过是三年左右的一个资金寒冬,杠杆率高的,很难挺过那么久。
因此,挖坑屯粮渡过这个寒冬,并利用寒冬消灭了竞争对手之后,巨头就会成为寡头。撑过寒冬,待到春天来临之际司献民,面对遍地死了的开发商道友们,寡头们则将迎来历史性的机遇。
所以呢,寒冬过后,万科们能有多大的力量加杠杆疯狂扩张,也取决于他在冬天屯了多少的粮。而这,就是万科以”收敛”和“聚焦”为手段,以“活下去”为目标的最终目的。
毕竟松坡将军,房地产永远都是一个暴利的行业。